為此，2016年省人大常委會啟動了《福建省物業管理條例》的修訂工作，并于去年9月提交省人大常委會會議一審。隨后，省人大常委會法工委又組織開展了立法調研。為更好地完善物業管理立法，24日，省人大常委會法工委舉行專家論證會，來自我省法律法學界的專家學者對正在修訂的省物業管理條例進行把脈，為完善物業管理支招。

問題一：小區地下室、架空層到底歸誰？

 小區地下室和架空層的權屬問題一直以來爭議頗大，也是此次物業管理條例修訂的一個重要問題。那么，物業管理區域內的地下室、底層架空層等是否屬于物權法規定的建筑區劃內的其他公共場所，能否通過購房合同約定其權屬問題呢？

    福建拓維律師事務所合伙人李文希認為，這個問題應看小區規劃和基于規劃的商品房買賣合同約定。即首先考慮一個小區的物業管理區域內的地下室、架空層在規劃時是否劃為公共場所。如果劃為公共場所，則應當歸全體業主所有，如果劃為專有部分，則可以通過購房合同進行約定權屬問題。

 福州市中級人民法院民事審判第一庭副庭長林哲森表示，在具體實踐中遇到此類問題需確認權屬時，一般由法院發函產權交易登記中心，確認按照規劃架空層、地下室是否計入公攤面積，如果計入公攤面積，則屬于公共場所。

問題二：小區內違法違規如何解決？

在住宅小區違規開設培訓班；穿墻打洞，擅自改變房屋結構；亂停車占用綠化帶和消防通道……業主在小區出現上述種種行為，是不是僅靠物業公司來巡查、勸阻并溝通協調解決呢？

在前期的調研中，不少物業管理部門提出，由于物業企業沒有執法權，遇到業主違法違規的情況，只能上門做工作，但遇到難溝通的業主，問題就遲遲解決不了。如何能在立法中破解呢？

省社科院法學研究所副教授詹云燕認為，對于違反法律法規的行為，只能由相關行政部門進小區執法，但對于違反小區管理規約、臨時管理規約或合同約定的行為，則可以按照管理規約約定的方式采取管理措施，或根據合同約定由責任方承擔違約責任。

“比如業主在小區亂停車，可以要求業主按管理規約承擔違約金，但不能對業主處以處罰，因為自治管理沒有處罰權。”詹云燕說，對于違反管理規約的行為，行政部門也不能介入處理，因為沒有執法依據，除非在本條例中新設立行政處罰，讓行政執法進小區。

福州市住房保障和房產管理局法規處處長張德新認為，解決小區內違法違規責任不明、處理權限模糊等問題，可借鑒上海等地的做法，規定縣級以上人民政府要建立住宅小區綜合管理職責清單，按照“誰監管行業誰負責、誰主管市場主體誰負責、誰收費誰負責”的原則，進一步明確和細化分工、明晰管理邊界，配套編制涉及住宅小區綜合管理若干問題的業務流程和操作指導手冊，明確發現渠道、處置要點、操作路徑、時間節點要求等。

 問題三：維修資金緊急使用如何才能既安全又高效？

隨著城市社會經濟的不斷發展進步，新時代對維修資金管理提出了新要求。緊急情況下需要使用時，如何規定才能做到既審核快捷又確保資金的規范使用？

“目前維修資金存在的主要問題不是濫用，而是用不起來。”福州大學法學院院長黃輝認為，針對這個主要矛盾，可以借鑒四川等地的規定，在遇到緊急情況時先采取應急措施，由物業服務企業報告物業所在地街道辦事處，街道辦事處查勘現場后予以確認，并向房產管理部門提出住宅專項維修資金應急使用備案申請。備案后，房產管理部門在24小時內劃轉部分資金，維修工程竣工驗收公告后，申請人再持竣工驗收報告、審價報告等資料申請撥付維修資金余額。

省社科院法學研究所研究員張學文認為，根據國務院《物業管理條例》的規定，專項維修資金的使用應該經三分之二業主同意。緊急情況下維修資金的使用同樣不能背離此規定。如果區別對待，有可能出現物業管理企業或者業委會以緊急維修為由，逃避業主的同意和監督。同時，“緊急情況”在實踐中也難以準確界定。

據了解，《福建省物業管理條例（草案）》擬于5月提交省人大常委會會議二審。

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